OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风(fēng)波(bō)，如(rú)今，二级(jí)市(shì)场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此(cǐ)前几(jǐ)日(rì)的(de)下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继(jì)续(xù)密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位昆明市属于几线城市，云南最好三个城市业(yè)内人士(shì)表(biǎo)示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继(jì)续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级市场价格(gé)表现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场(chǎng)价格出(chū)现波(bō)动。”一位(wèi)业内人(rén)士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会从(cóng)根本(běn)上影(yǐng)响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随着二级市场价格(gé)下跌(diē)，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释(shì)放，但(dàn)是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二(èr)级市(shì)场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率高的(de)产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高(gāo)如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就(jiù)是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是(shì)落(luò)到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估(gū)计(jì)园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中(zhōng)披露(lù)的张江光大园(yuán)项目(mù)出租率下降事(shì)项，一度二级市场价格(gé)出现(xiàn)回(huí)落。在(zài)随(suí)后召(zhào)开的(de)业绩说明会中管理人就相(xiāng)关(guān)事(shì)项进行了(le)解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的(de)线上(shàng)和线下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到(dào)仅过了不到(dào)三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然确实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一(yī)时间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(昆明市属于几线城市，云南最好三个城市tí)前退租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目前(qián)储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从(cóng)意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个月(yuè)履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域的(de)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解(jiě)释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于(yú)正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃(yuè)度的短期低(dī)点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得(dé)到及时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方(fāng)面也有一些差(chà)异(yì)化(huà)，张(zhāng)润大厦多是(shì)两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单层以(yǐ)一(yī)千平(píng)的面(miàn)积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自(zì)身需求和(hé)预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产的管理人(rén)都变(biàn)成了(le)一家，后续我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其他在开发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常(cháng)重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未来(lái)的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们(men)可能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但(dàn)是这(zhè)和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学(xué)城(chéng)这三十年(nián)建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算是一个(gè)非常(cháng)小的(de)插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当前突发事(shì)件(jiàn)的所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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