导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一(yī)间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会(huì)如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责(zé)人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处(chù)可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商(shāng擅长和善于的区别，擅长和善长的区别造句)品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城擅长和善于的区别，擅长和善长的区别造句镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国(guó)的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(ré擅长和善于的区别，擅长和善长的区别造句n)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市(shì)土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未(wèi)来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结(jié)构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区(qū)和(hé)老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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