5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的(de)总份(fèn)额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的(de)首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季(jì)报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价，因(yīn)而行(xíng)业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第(dì)一的上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的上银(yín)基(jī)金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到(dào)两只公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新杀入十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会(huì)依然存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集(jí)中度(dù)提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国(guó)投瑞银基(jī)金投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(z稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊hī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环(huán)比(bǐ)三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的(de)短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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