万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简单。

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　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基(jī)本(běn)都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的(de)，如果业主没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当(dāng)予安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实(shí)际上是(shì)个(gè)烫手山芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规(guī)模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的(de)价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的(de)豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了(le)体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务(wù)，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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