饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交易中介(jiè)费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联(lián)合发(fā)布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产经纪机构存在(zài)利(lì)用房源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等(děng)问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发(fā)展，一二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成(chéng)交比例超(chāo)过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的(de)大宗交易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要(yào)的(de)收费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额(é)外(wài)的(de)负(fù)担，而且这(zhè)些(xiē)服务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易(yì)过(guò)程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内的相(xiāng)关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题(tí)成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的(de)重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服(fú)务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交(jiāo)易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设部(bù)下发(fā)的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门(mén)当前并未(wèi)明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需(xū)在(zài)服(fú)务(wù)过程(chéng)中(zhōng)对收费标准(z一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月hǔn)进行明码标价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合房(fáng)屋价(jià)值及工资(zī)标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务内(nèi)容和(hé)收费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服(fú)务(wù)和(hé)延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项(xiàng)目(mù)和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费(fèi)前应当(dāng)向交易(yì)当事人出(chū)具收费清(qīng)单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平(píng)均(jūn)水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监(jiān)管(guǎn)。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查(chá)处不按规定明(míng)码标(biāo)价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价格(gé)和反垄断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对(duì)房地(dì)产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规(guī)信息，市(shì)场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对(duì)市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规定，未来(lái)如何(hé)具(jù)体认定其中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场(chǎng)看(kàn)，经纪(jì)服务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利(lì)于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二(èr)手房很多房源在(zài)产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行业的(de)专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房(fáng)者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给下(一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月xià)家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将其视为(wèi)向购房(fáng)者单(dān)边收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会(huì)利用其支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上(shàng)，再(zài)次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提(tí)出(chū)严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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