OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的(de)原始权益人相关(guān)负责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期已同(tóng)步(bù)启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期(qī)市场波动较大，但其(qí)实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日场内资金(jīn)有所流(liú)出，但(dàn)是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目(mù)前随着二级(jí)市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定释放，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素(sù)影响，不好判断价格(gé)是不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位(wèi)业内人(rén)士(shì)表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能(néng)顺利(lì)解决招商(shāng)，平(píng)稳过度(dù)对经营现金流没(méi)有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得(dé)这(zhè)么(me)急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到(dào)租金收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格(gé)出现回落。在随(suí)后(hòu)召(zhào)开(kāi)的业(yè)绩说(shuō)明会(huì)中管理(lǐ)人就相关(guān)事(shì)项进行了解(jiě)释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到(dào)了一定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明(míng)会上(shàng)，运营团队表示了对张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目(mù)的信(xìn)心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没(méi)想到仅过了(le)不到三(sān)周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告(gào)引(yǐn)起了市场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科(kē)技(jì)消息(xī)的第一(yī)时间即(jí)奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了(le)沟(gōu)通和核实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航(háng)天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实(shí)际租户需(xū)要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过(guò)签署租赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三(sān)个(gè)月履约(yuē)保证金(jīn)给了(le)我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的态(tài)度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关(guān)负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)一季度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光(guāng)大园一直以(yǐ)来(lái)都坚持(chí)以(yǐ)市场化(huà)运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退租正(zhèng)好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时(shí)修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目(mù)在给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平(píng)等方(fāng)面也有(yǒu)一(yī)些差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一(yī)千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些独(dú)栋形态的(de)物业。租(zū)户自身也(yě)会(huì)有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前在(zài)管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区(qū)产业空间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本(běn)平(píng)台和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是(shì)我(wǒ)们实现基金扩容的(de)第(dì)一步，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼(yǎn)下(xià)我们可(kě)能面(miàn)临了(le)一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十(shí)年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是(shì)一个(gè)非常小的(de)插(chā)曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发(fā)事(shì)件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的信心。”

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