近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额(é)持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基(j美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗ī)金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的(de)投资品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权(quán)日(rì)，将对(duì)基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份(fèn)额(é)的(de)分红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关(guān)注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的(de)经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影响投资(zī)回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金(jīn)基(jī)金上述(shù)负责(zé)人(rén)也称。

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