近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可(kě)分配金额(é)以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求(qiú)，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的(de)固(gù)定利息(xī)回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资(zī)产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州(duì)于(yú)未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市(shì)场(chǎng)表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的(de)分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通(tōng)投资者在(zài)选择(zé)投资标的时(shí)，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额(é)包(bāo)含了投(tóu)资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一步延(yán)长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报(bào)中披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金(jīn)实(shí)质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经(jīng)营权类的(de)资(zī)产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次(cì)年的(de)可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际(jì)环(huán)境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州