5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资(zī)机会的。但在(zài)这(zhè)几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变(b世界上女性最开放的是哪个国家iàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷）世界上女性最开放的是哪个国家，行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要(yào)产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十(shí)中，这也是(shì)连续(xù)第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资(zī)产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去(qù)持续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些世界上女性最开放的是哪个国家公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去(qù)等待(dài)它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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