饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服(fú)务的(de)意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人负(fù)担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪(jì)服务(wù)内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明码标价(jià)等(děng)十方面(miàn)，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的(de)大(dà)宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的(de)收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进(jìn)这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话(huà)题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门(mén)主要(yào)监管的(de)重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担(dān)经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市执行(xíng)的(de)2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可在(zài)规定的(de)收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县消(xiāo)了房地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前(qián)并未明(míng)确具体的(de)中介费率，中介(jiè)机(jī)构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务机(jī)构在具体收取过程(chéng)中，会结合(hé)房(fáng)屋价值(zhí)及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机(jī)构提(tí)供的基本服务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当(dāng)分(fēn)别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出(chū)具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费等(děng)违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的(de)行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规(guī)纳入(rù)国家(jiā)企业(yè)信用(yòng)信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县实行分档定(dìng)价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门提出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则(zé)，还需要看各(gè)城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪服务(wù)领域的(de)调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这(zhè)对(duì)房(fáng)地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各(gè)支付一半的(de)中介(jiè)费(fèi)，但在一(yī)些热点城市(shì)的二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的(de)情形，因部分购房者处(chù)于(yú)弱(ruò)势地位，从而(ér)会出(chū)现中介(jiè)费及税费均(jūn)由(yóu)购房者来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能(néng)会利(lì)用其支(zhī)配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东收取费用，而(ér)这(zhè)部(bù)分(fēn)费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次(cì)转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际(jì)上相当于(yú)变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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