近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的(de)变化。基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要(yào)来(lái)自基(jī)础设(shè)施(shī)资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分红(hóng)水平(píng)的预(yù)期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在(zài)基金分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基(jī碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别)金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在(zài)本质(zhì)性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权(quán)类的(de)资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高(gāo)低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的(d碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别e)管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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