近两年(nián)火爆(bào)的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素(sù)的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材(cái)料和(hé)信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情(qíng)况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的(de)现(xiàn)金收益(yì)，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不确(què)定性，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，两者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供分(fē拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些n)配金(jīn)额(é)的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回(huí)本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来(lái)自(zì)底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来(lái)选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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