“现在的房地产很难再出现像过去十年的系(xì)统性(xìng)行情(qíng)。”思睿(ruì)集(jí)团合(hé)伙人、首(shǒu)席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房(fáng)地产行业(yè)分化的愈加(jiā)明(míng)显，让(ràng)机(jī)构和投资者的(de)关(guān)注度从板块向单(dān)个(gè)标(biāo)的转移(yí)。上海(hǎi)利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，从行(xíng)业来看，无论是业(yè)绩，还是估(gū)值，房地产都(dōu)已(yǐ)经双杀到(dào)了最底(dǐ)部，而且是反复(fù)地杀到了底部，再往下的空间已经(jīng)不(bù)大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么(me)如何寻找房(fáng)地产个股(gǔ)的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房(fáng)地产赛道中进行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的公(gōng)司出现爆雷的情(qíng)况。除此之(zhī)外，洪灏指出(chū)，需(xū)要(yào)满足以下(xià)三个(gè)基准(zhǔn)：有大的国(guó)资背景(jǐng)的(de)、杠杆率较低的、此(cǐ)前(qián)没有踩过红(hóng)线的。

　　他还表示，如(rú)果关注一下今年房地产的开发资(zī)金来源，可以发现，其实银行的信贷倾向是(shì)不太愿意给房企贷(dài)款的，房企的主要资金来源来自新盘的销售。但今年(nián)新房的(de)销(xiāo)售(shòu)情况相(xiāng)较(jiào)一(yī)般(bān)。再关(guān)注一下，哪些房企能从银(yín)行(xíng)拿到钱，其实主要还是那些(xiē)有(yǒu)国企背(bèi)景(jǐng)的房(fáng)企，民(mín)营房企相对比(bǐ)较(jiào)困难，所以整个行业出(chū)现(xiàn)了一个(gè)很明(míng)显的分化，无论(lùn)是在销售，还(hái)是融(róng)资等各个(gè)方面都非常明(míng)显。现在有国(guó)资背景的(de)房(fáng)企(qǐ)在资(zī)本市场(chǎng)表现相对较好，但没有国资背景的民(mín)营房企股价大多表现(xiàn)很一(yī)般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊(kān)》表示，在房地产行业内，我们的(de)逻辑是，“寻找最后的(de)赢家”。而具(jù)体到(dào)如何挖掘(jué)，我们会特别(bié)重视企业的成本(běn)优势，更具体一点，就是(shì)它的净借贷水平（净负债率）是不是行业内(nèi)的最(zuì)低水平(píng)；利润(rùn)率是不是行(xíng)业内最高的；融资(zī)成本是否是行业内最低的；建安(ān)成(chéng)本是(shì)否(fǒu)也是业内最低的；这些都是我们看重的(de)一家房(fáng)企的综合成本。

　　需要注意的是，能(néng)够同时满足(zú)上述(shù)条件的房(fáng)企并不(bù)多(duō)。即便是在国央企中，仍有部分房企出(chū)现了“三道红(hóng)线”的“踩线(xiàn)”情(qíng)况，且(qiě)有(yǒu)逐渐恶化的趋(qū)势(shì)。以(yǐ)A股为(wèi)例(lì)，《红周刊》根(gēn)据Wind数(shù)据整理发(fā)现，截(jié)至(zhì)2022年末，天(tiān)房(fáng)发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中交(jiāo)地产(chǎn)、中国武夷等国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京投发展、光明地(dì)产、云(yún)南城(chéng)投、首开(kāi)股份、珠江股份(fèn)、城投控股等(děng)国央企(qǐ)房企(qǐ)也踩了(le)“三道红(hóng)线(xiàn)”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进(jìn)扩张(zhāng)房企

　　需(xū)警(jǐng)函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀惕其重蹈(dǎo)覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的国央(yāng)企(qǐ)房企，其财务(wù)指标(biāo)称得上完全(quán)健(jiàn)康(kāng)的仍(réng)是少数。而(ér)更(gèng)加值(zhí)得注意的是，在2022年(nián)，不少国企(qǐ)，甚(shèn)至地方国企开始大举扩张。而这(zhè)无(wú)疑又进一(yī)步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的张(zhāng)弛有度尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐(lè)观的预判未(wèi)来市场，以及过于激进的扩(kuò)张拿地节奏(zòu)也有可能让房企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其(qí)配置的一家房企进行举例(lì)，它(tā)从(cóng)2018年开始到(dào)2021年，连续4年的(de)净(jìng)借贷比(bǐ)例都维持在33％左右(yòu)，完全没有增加杠(gāng)杆比例(lì)。而(ér)到2022年(nián)，这家房企明显感觉到机会来了，其开(kāi)始在一线城(chéng)市进行(xíng)大举拿地，净负债率(lǜ)也由(yóu)此前的(de)33％左右水准提(tí)高(gāo)到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之一。与此(cǐ)同时，该房企(qǐ)新购入(rù)地块也实现了快速(sù)的开盘利(lì)用率，预计今(jīn)年(nián)会有(yǒu)更多的楼盘入市。像这类企业(yè)就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地(dì)超1000亿(yì)元，且其中一半(bàn)在一线城市，另外(wài)一半(bàn)也主要集中在强(qiáng)二线和二线城市(shì)；另一方面，它的扩张是有(yǒu)节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提(tí)醒道，与(yǔ)之(zhī)相反，有(yǒu)些(xiē)房(fáng)企的扩张速度让(ràng)人(rén)感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业的影子(zi)。虽然说，见(jiàn)到机(jī)会时要出手，但出(chū)手的(de)章法(fǎ)仍要小心，如果(guǒ)负债率扩张(zhāng)得太快(kuài)，但未来的两年市场没有想象得那(nà)么好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来(lái)衡量一家房企的(de)扩张速度是否(fǒu)激进(jìn)？陈(chén)昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看房企的净负债(zhài)率(lǜ)水平(píng)，在我看来(lái)，这(zhè)个比(bǐ)例(lì)如果超过60％，就是(shì)扩张(zhāng)得过于快(kuài)速了。

　　不难看出(chū)，这一(yī)标准要比“三道红线”对(duì)房企的净负(fù)债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊(hào)扬解释(shì)，当(dāng)前房地产行业的复苏速(sù)度(dù)并没有那么快(kuài)，所以要规避公司(sī)净负债率提(tí)高到(dào)一个比较危险的(de)水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房(fáng)企梳理发现(xiàn)，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀(xiù)地产、绿(lǜ)城中国、保利(lì)发展等房企2022年(nián)净负(fù)债率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产(chǎn)净负债率持(chí)续(xù)居高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是，华润置地、中国(guó)海(hǎi)外(wài)发展(zhǎn)、万科A、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)、招商(shāng)蛇(shé)口、龙(lóng)湖集团等房企在践行较(jiào)积极的拿地策略的同时，也(yě)较好地(dì)控制了公司的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)

　　或(huò)具备(bèi)“最后赢家(jiā)”的(de)黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实(shí)际上，他们是(shì)以同一筛选(xuǎn)标准来看国央(yāng)企与民营房企，但在各维度的实际表现上，国央(yāng)企确实会更胜一筹(chóu)。如国央企的融资(zī)成(chéng)本更低，融资渠道也更顺畅，能(néng)够做(zuò)到想融就融，这样，国央企自然而(ér)然就具(jù)有天然(rán)优势。

　　虽然对(duì)比民营(yíng)房企，机构更加(jiā)看好(hǎo)国央企，但这也(yě)并不(bù)意味着，民(mín)营企业中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少(shǎo)数民营房企(qǐ)同样受到机构的青睐。比如(rú)，根(gēn)据2023年一季报，滨江集团的十大流(liú)通股东中新进了“中国工商银(yín)行股(gǔ)份有限(xiàn)公司－景顺长(zhǎng)城中国回(huí)报灵活(huó)配置混合型证券(quàn)投资基金”“全国(guó)社保基金(jīn)一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百亿(yì)私募珠(zhū)海(hǎi)阿巴马资产管理有限公司就长期持有滨(bīn)江集(jí)团。根函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀据(jù)一季报，该(gāi)资产公司的(de)几(jǐ)只产品合计持(chí)有滨江(jiāng)集团(tuán)9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其自身的基本(běn)面表现存在一定(dìng)关(guān)系。2020年以来的近三年时(shí)间(jiān)，房地(dì)产(chǎn)市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍(réng)是(shì)表现出(chū)较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业绩表现、销售规(guī)模、新增土储、股价表现等多(duō)维度都表现了较强(qiáng)的增长势(shì)头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非归母净利润依(yī)次为21.27亿(yì)元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实(shí)现同(tóng)比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发(fā)布的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨(bīn)江集团更(gèng)是(shì)实现(xiàn)了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍(réng)能(néng)保(bǎo)持自身业绩的持(chí)续(xù)增长(zhǎng)，和滨江集团扎根(gēn)杭州的(de)战略布(bù)局关系(xì)密(mì)切。根据2022年年报，滨(bīn)江集团有(yǒu)近七成(chéng)营收来自(zì)杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地区的营(yíng)收(shōu)比重只占(zhàn)到近六(liù)成。近三年持续稳居杭州房(fáng)企销售排(pái)名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在杭(háng)州的土储补充同(tóng)样较为积极，根(gēn)据(jù)诸(zhū)葛找房、住在(zài)杭州网数据(jù)显示，2020年、2021年(nián)、2022年在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭(háng)州的(de)本土第一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的(de)较突(tū)出(chū)表现，也让滨江集团的房(fáng)企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨江(jiāng)集团的房企(qǐ)排名已冲(chōng)进前十(shí)，根据中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实现销售额(é)607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超(chāo)一(yī)倍以(yǐ)上，而近期(qī)，滨江集团更是迎来多家机构的集中调研。滨江集团发布公(gōng)告(gào)表示，公(gōng)司于5月10日(rì)接(jiē)受了信达证(zhèng)券、金鹰基(jī)金、建(jiàn)信养老、新华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点(diǎn)移(yí)至存量赛(sài)道(dào)

　　机构在下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开发(fā)只是房地产(chǎn)产业链(liàn)上的中游环节，其上游主要(yào)为钢铁、水泥(ní)、建材(cái)、玻纤(xiān)等材料供应商，而(ér)下游应用行(xíng)业主要包(bāo)括中介服务、家用(yòng)电器(qì)、物(wù)业管理、家(jiā)居(jū)用品(pǐn)。综合(hé)《红周刊》的采访，房地产(chǎn)开(kāi)发环(huán)节(jié)与上(shàng)游(yóu)材料端息息相(xiāng)关，新盘开工不足导(dǎo)致上游不被(bèi)看好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔(ěr)法的思路渐渐移至下游(yóu)。“中国(guó)房地(dì)产(chǎn)行业在(zài)进入存量房时代，所以(yǐ)对地产(chǎn)产(chǎn)业链(liàn)，尤其是偏消费属性的家(jiā)装家居(jū)领域，我(wǒ)们相对(duì)看好(hǎo)，因为居民(mín)保有的住房(fáng)规模(mó)越来(lái)越大，随着(zhe)时间的增加，内(nèi)装更新的需求也会越(yuè)来越多(duō)。美国过(guò)去的(de)数据充分说明了(le)这一点，在新房销售见顶之后，家(jiā)具消费(fèi)的增长(zhǎng)却一直都很好。对于地产产(chǎn)业链，我们相(xiāng)对看(kàn)好(hǎo)和内装(zhuāng)相关的行业，例如消费建材、家居(jū)装饰等。”万家(jiā)基金人士(shì)表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对下(xià)游细分中相关赛道龙头(tóu)年内(nèi)表现的统计(jì)，目前暂居(jū)前(qián)两位的都是来自家纺(fǎng)赛道的公司，它(tā)们分别是富安娜和(hé)水星家(jiā)纺，特别是(shì)前(qián)者在月(yuè)线连(lián)收七根阳线(xiàn)的基础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主(zhǔ)要(yào)从事(shì)纺织家(jiā)居、睡眠家居(jū)、生活类产品的研发(fā)、设计、生产及销售，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有品(pǐn)牌。第一(yī)季度报告显示，报告期(qī)内，富安(ān)娜实现营(yíng)业收入(rù)约6.2亿元，同(tóng)比(bǐ)减少7.57％；不过实(shí)现归(guī)属于上市公司股东的净利润约1.11亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报的(de)十大流(liú)通股股东来看，能够发(fā)现(xiàn)该股早(zǎo)已成(chéng)为(wèi)基金重仓股(gǔ)的(de)天(tiān)下(xià)，彼时包括公募的中欧价值发(fā)现、中欧(ōu)潜(qián)力价值、工银瑞(ruì)信灵(líng)动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据(jù)了(le)半壁江山。需要强调的(de)是(shì)，中欧的两只基金都(dōu)是价值派基(jī)金经理曹名长在(zài)管的产品，首(shǒu)季其同(tóng)时重仓(cāng)的房地产产(chǎn)业链(liàn)股票还(hái)有金地集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经风(fēng)光一(yī)时的家居(jū)板(bǎn)块也因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓慢(màn)等多因素一(yī)度沉寂，不过好在(zài)困境反(fǎn)转露出曙光，家居板(bǎn)块中年内表现(xiàn)最好的(de)是(shì)志邦家居。同(tóng)一(yī)时间段(duàn)，该股年(nián)内上涨(zhǎng)已(yǐ)经超(chāo)过23％，从业绩来(lái)看，无论是营收还(hái)是归母净利润(rùn)，公司都实现(xiàn)了(le)同比双升。

　　从公(gōng)司(sī)的十(shí)大流(liú)通股股东来看，《红周刊》发现广发基(jī)金经理罗洋慧(huì)眼(yǎn)独具，一季报中他管(guǎn)理的广发策(cè)略优选和(hé)广发安宏回(huí)报均增加了持股(gǔ)，而(ér)这两只产品也(yě)成为志邦家居十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)中(zhōng)仅(jǐn)有的两(liǎng)只公募(mù)。有意思的是，他(tā)似乎对于定制家居类(lèi)标的(de)情有独钟，在另一家赛(sài)道(dào)公司金牌橱柜中，他管理(lǐ)的全(quán)部(bù)三只(zhǐ)产品均登榜十(shí)大流通(tōng)股股东，其也成为他(tā)的独(dú)门重(zhòng)仓(cāng)股。

　　除(chú)去家居家纺外，下游的物业(yè)股也(yě)越来越被机构(gòu)所青(qīng)睐，不过这类标的大(dà)多在香港(gǎng)上市，如何选择(zé)成为难题。对此，前(qián)述上海(hǎi)公募基金经理举例分(fēn)析：“物业(yè)服(fú)务不是一个高(gāo)毛利的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司(sī)还是希望挣的是市场(chǎng)化(huà)应该挣的(de)钱，以我曾经(jīng)买(mǎi)的绿城服(fú)务为例(lì)，它在(zài)中高端(duān)楼盘占比是(shì)比(bǐ)较高(gāo)的(de)，每年(nián)到期的合同里提(tí)价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到(dào)期(qī)之(zhī)后(hòu)，经过两三轮合(hé)同(tóng)周期还能做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到(dào)产品提价的公司很少，因(yīn)为(wèi)物业公司很容易一开(kāi)始是(shì)挣(zhēng)钱的(de)，后面因为(wèi)保(bǎo)安(ān)这些固(gù)定人员成(chéng)本的年度增长，不过服务(wù)没(méi)有特别(bié)好，客户没有那么满意(yì)，能做到(dào)提价难(nán)度是非常大的。但是(shì)该公司能在业内做到到期之后提价率(lǜ)比较高，这跟它的定位和比较好(hǎo)的服务是(shì)有关系的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀