文：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般(bān)有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发(fā)风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化解这(zhè)个难(nán)题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订购方法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可(kě)c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完(wán)善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力(lì)把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发(fā)商操作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强调(diào)基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才(cái)能(néng)进(jìn)一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国(guó)情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设(shè)的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实践过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。<c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式/strong>预售制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销(xiāc42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式o)售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不(bù)良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银(yín)行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付(fù)的(de)预(yù)付(fù)款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政(zhèng)府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金(jīn)比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自(zì)银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也(yě)采取按(àn)工期(qī)支付房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金(jīn)融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购(gòu)房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环(huán)节(jié)，交房前只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及(jí)订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持(chí)。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的(de)房企包(bāo)括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的(de)权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。