导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查(chá)调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意味着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存(cún)量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来(lái)了很大的不(bù)便和(hé)安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现实(shí)之(zhī)下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不(bù)断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租(zū)房，给(gěi)迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活(huó)的(de)环(huán)境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济水平有着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现错配，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市(shì)能级(jí)之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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