万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国(guó)信(xìn)达为(wèi)了(le)收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可(kě)能没(méi)你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在(zài)京东拍(pāi)卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处(chù)置的是(shì)对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述(shù)内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)戴choker就是m吗，戴choker什么意思高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提(tí)出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了(le)部分价(jià)款的(de)商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任(r戴choker就是m吗，戴choker什么意思èn)公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规(guī)模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名(míng)房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的(de)地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的(de)“高端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标(biāo)的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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