导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试图厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家(jiā)还有很(hěn)大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不(bù)仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直接公布(bù)城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的(de)住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实(shí)际(jì)变化(huà)比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅(攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别zhái)需(xū)求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来(lái)自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续(xù)延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和(hé)其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经济工作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局限于(yú)城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也(yě)将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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