5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基(jī)金为代(dài)表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产公司(sī)市(shì)值(zhí)在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个(gè)股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季(jì)报(bào)汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几(jǐ)类行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知上没(méi)有什(shén)么投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗)17亿～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入(rù)也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公募(mù)的(de)上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持(ch央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗í)股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的(de)也是(shì)一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发(fā)展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红(h央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗óng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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