5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央企(qǐ)获得增(zēng)持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房(fáng)地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的(de)是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去(qù)年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的(de)年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更(gèn华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗g)新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的(de)政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机(jī)会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳(nà)入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一(yī)份报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的(de)是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的(de)盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观(guān)察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可(kě)以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭(háng)州、成都等(děng)极个(gè)别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(bě华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗n)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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