（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的(de)流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带来了(le)很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地(dì)产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下(xià)，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域(yù)经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工(gōng)作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预(yù)期(qī)。

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