导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。bjd娃娃是用什么做的 bjd娃娃可以一起睡吗

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城(chéng)市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地(dì)产(chǎn)市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累bjd娃娃是用什么做的 bjd娃娃可以一起睡吗计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民(mín)已经达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因(yīnbjd娃娃是用什么做的 bjd娃娃可以一起睡吗)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工(gōng)资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来(lái)了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅面积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国(guó)未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济(jì)工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单局限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查(chá)的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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