导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二(èr)手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接公布(bù)城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数p>

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十(shí)年(nián)变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的(de)住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必(bì)会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑(zhù49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数)面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查(chá)数据调(diào)查的是(shì)人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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