5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在(zài)于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售(shòu)面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售额(é)，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过程。这个(gè)过程(chéng)中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会(huì)，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基(jī)于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物(wù)业(yè)管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其(qí)布局(jú)的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第(dì)一季度(dù)的(de)收入(rù)利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入(rù)前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成(chéng)本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在(zài)发(fā)展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复(fù)更明(míng)显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去(qù)持(chí)续观(guān)察国(guó)企央企在三(sān)个方(fāng)面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子低位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是(shì)因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他(tā)基本面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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