近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二(èr)级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息(xī)披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资(zī)者，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于(yú)债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分(fēn)红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的(de)预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复(fù)，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是(shì)本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。田井读什么字，畊和耕的区别一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大(dà)不确定性(xìng)，这是(shì)该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资者在(zài)选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产(chǎ田井读什么字，畊和耕的区别n)权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市(shì)场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权(quán)类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可供分配金(jīn)额(é)预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济及市场的(de)实际(jì)环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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