万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总额(é)高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体(tǐ)是(shì)中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本(běn)没有网签(qiān)，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还(hái)有不(bù)少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确(què)了(le)购(gòu)房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际(jì)支付(fù)剩余(yú)价款的(de)，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落(luò)到(dào)这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股(gǔ)国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家(jiā)。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估(gū)值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其(qí)实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理(lǐ)、北(bě索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的i)京(jīng)建工、山东国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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