文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界不少国家存(cún)在(zài)预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始4斤是多少克，0.4斤是多少克销售，买家(jiā)在购买期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像中4斤是多少克，0.4斤是多少克国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监管(guǎn)、分(fēn)期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力(lì)才(cái)能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的(de)经验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模(mó)式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律(lǜ)所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商(shāng)操作等(děng)采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需(xū)求大(dà)和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题(tí)，才(cái)能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品4斤是多少克，0.4斤是多少克房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国(guó)内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初(chū)衷是(shì)为了缓解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资(zī)存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪走的(de)？实(shí)际(jì)上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容(róng)确(què)认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商(shāng)需(xū)向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付(fù)款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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