近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hó勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？ng)期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的(de)收益(yì)性，在有效(xiào)控制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达(dá)预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的(de)分红金额(é)进行(xíng)计算。除(chú)权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)的(de)分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包含了(le)投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的(de)资产更多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预(yù)测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？