5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据(jù)基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票(piào)市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对(duì)房地产行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续(xù)。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度2016年是什么年市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级(jí)市场投资(zī)上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至(zhì)今日(rì)，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租(zū)赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资(zī)局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(2016年是什么年chū)；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在(zài)，少部分2016年是什么年公司尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资(zī)产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度提(tí)升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的(de)资金(jīn)面压力，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及(jí)其(qí)上下游产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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