OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日(rì)的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设(shè)施资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看(kàn)待(dài)。

　　张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报(bào)收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园RE一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱IT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均(jūn)有(yǒu)不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目出(chū)租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也(yě)得到一定释(shì)放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不是已经(jīng)完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内(nèi)人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级(jí)市场跌幅(fú)较(jiào)大(dà)，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳(wěn)过度(dù)对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调(diào)至(zhì)得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金(jīn)收入受(shòu)不(bù)受(shòu)影响，影响多(duō)大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中披露的张江光大(dà)园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市(shì)场价(jià)格出(chū)现回落(luò)。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示(shì)了对张江光大园(yuán)项目(mù)的(de)信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判中(zhōng)的(de)储备租(zū)户正(zhèng)常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎(yíng)来(lái)了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述(shù)公告(gào)引起了市(shì)场各方的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突(tū)然(rán)确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并(bìng)同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前退租(zū)的可能事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户(hù)还(hái)是(shì)比(bǐ)较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航(háng)天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实(shí)际(jì)租户(hù)需要一些时(shí)间。

　一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了(le)我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项(xiàng)目一季度末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)有那么(me)多储备租户，之(zhī)前的空置(zhì)率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目的大(dà)租(zū)户(hù)退租正好(hǎo)发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目前市场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的(de)资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目(mù)在给(gěi)租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千平的(de)面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的(de)物(wù)业。租(zū)户自身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合(hé)营(yíng)销(xiāo)方(fāng)面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集(jí)团和张江高科目前在(zài)管资产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其(qí)他(tā)在开发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需(xū)要解决(jué)，但(一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱dàn)是这(zhè)和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除(chú)万难(nán)，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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