饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总局(jú)联合发(fā)布了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息(xī如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉)等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门(mén)从加强从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格(gé)实行明(míng)码标(biāo)价(jià)等(děng)十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心(xīn)首席(xí)研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居(jū)民往往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来(lái)对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要(yào)合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计(jì)委建设部下发(fā)的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按(àn)成(chéng)交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的(de)2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明(míng)码标价(jià)即可。而(ér)房地产经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构在(zài)具(jù)体收(shōu)取(qǔ)过(guò)程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价(jià)值及工(gōng)资标(biāo)准，综(zōng)合计(jì)算出(chū)合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端(duān)等场所或(huò)渠道，公示服务项目(mù)、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供(gōng)的基本服务和延(yán)伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易当事(shì)人出(chū)具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平的房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构，住房和城(chéng)乡如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉(xiāng)建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等(děng)综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部(bù)门(mén)依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规(guī)的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价(jià)，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主要还(hái)是(shì)规(guī)范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合(hé)理范围内，加上经纪服务(wù)费用对(duì)市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其中的(de)细则(zé)，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服务领域(yù)的调(diào)整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押(yā)、不同税费等都可(kě)能(néng)对交(jiāo)易(yì)产生(shēng)影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的(de)中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点城市(shì)的二手房交(jiāo)易(yì)过程中(如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉zhōng)，往往会有这样(yàng)的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费(fèi)均由购房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公(gōng)司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基(jī)础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这(zhè)实际上相当于(yú)变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的(de)透明(míng)度(dù)，也有利(lì)于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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