万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目的(de)处(chù)置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国(guó)信(xìn)达北(běi)分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确(què)了(le)购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信(xìn)达(dá)已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行(xíng)列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由(yóu)中国10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可(kě)看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在(zài)今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金(jīn)压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独(dú)善其身(shēn)？

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