近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基(jī)金份额二级(jí)市场价格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自(zì)基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合(hé)行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析(xī)拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式(shì)分(fēn)配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的(de)关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到(dào)期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级(jí)市(shì)场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期(qī)后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出(chū)让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还表示拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，由于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红(hóng)金(jīn)额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合(hé)经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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