万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意(yì)外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债(zhài)务(wù)人被中国(guó)信达(dá)追债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截至发(fā)稿女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒(méi)体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也(yě)是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法(f女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思ǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查(chá)封的(de)可(kě)以向法院提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵(dǐ)押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其(qí)依(yī)旧在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地(dì)步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录。质权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控(kòng)人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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