OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租(zū)的可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于(yú)张润大(dà)厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季(jì)报中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的(de)项目(mù)又遭(zāo)遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场内资(zī)金有所(suǒ)流出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是不(bù)是(shì)已经(jīng)完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人(rén)士表示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二级(jí)市(shì)场跌幅(fú)较大(dà)，其(qí)实(shí)有些(xiē)隐含收益率高的(de)产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事(shì)高如星(xīng)对(duì)此(cǐ)表示(shì)，若张江(jiāng)园(yuán)区最(zuì)终(zhōng)能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性(xìng)利(lì)空(kōng)下调至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项(xiàng)，一度二级(jí)市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会中管理人就相(xiāng)关事(shì)项(xiàng)进行了解(jiě)释说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下的(de)扩募说明会上，运香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水(yùn)营团(tuán)队表示了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈(tán)判中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了(le)市场各(gè)方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原(yuán)始权益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对(duì)首批(pī)扩募、对市场负责的(de)态度(dù)，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负责(zé)人(rén)说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江光大园项目一季(jì)度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益(yì)人(rén)有那么多储(chǔ)备租户，之前的(de)空置率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市(shì)场化运营为导向，历史运(yùn)营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调(diào)租和换租都属于(yú)正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的(de)大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也(yě)作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园项目在(zài)给租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租(zū)金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼的(de)成新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园区产业空间(jiān)资产上(shàng)市平台目标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和(hé)它未来的发(fā)展。”相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能(néng)面(miàn)临了一些突发情况需(xū)要解决，但是(shì)这和我们(men)在(zài)张江科(kē)学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信(香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水xìn)心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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