近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基金份(fèn)额(é)交易(yì)价格的变(biàn)化(huà)。基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信息(xī)披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息(xī)回(huí)报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投(tóu)资品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同(tó青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？ng)时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资(zī)者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率也是(shì)变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的(de)分(fēn)派金额(é)包含(hán)了投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等(děng)追加投(tóu)资，有机(jī)会进一(yī)步延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？(shì)合(hé)长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低(dī)，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的(de)经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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