文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时(shí)代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国(guó)家存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前(qián)的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求(qiú)新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外(wài)一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房(fáng)制度，先(xiān)后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品化、社会(huì)化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的(de)行为。区别于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的(de)按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全(quán)国并没(méi)有统一的预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金(jīn)比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月(yuè)供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这(zhè)些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用(yòng)两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资(zī)金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发(fā)商必须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机(jī)构或(huò)指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同(tóng)，设(shè)置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购权合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了(le)统(tǒng)一详细(xì)规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专(zhuān)门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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