导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介ong>成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改(gǎi杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介)造势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大分化(huà)时杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板块(kuài)之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的(de)房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供需(xū)平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。单(dān)单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每(měi)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求主要来自(zì)于(yú)四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数(shù)不断(duàn)下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带(dài)来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不单局限于(yú)城市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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