导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的(de)住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是(shì哥哥的日文怎么念，哥哥的日文中文谐音)供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似哥哥的日文怎么念，哥哥的日文中文谐音意(yì)味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家(jiā)庭为单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带(dài)房进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明(míng)显，资源和生哥哥的日文怎么念，哥哥的日文中文谐音产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理(lǐ)，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家(jiā)依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对(duì)住宅，因此可(kě)能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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