OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市(shì)场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的(de)下(xià)跌(diē)走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权(quán)益人相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租(zū)的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几(jǐ新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗)个交易(yì)日二级市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程(chéng)度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张(zhāng)江光大(dà)园项目出租(zū)率有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)波(bō)动。”一位(wèi)业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日(rì)场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也同新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素(sù)影(yǐng)响，不好判(pàn)断价(jià)格是(shì)不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一(yī)位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事高如星对(duì)此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的(de)影(yǐng)响，“事(shì)件(jiàn)性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市(shì)场价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说明会中管理人(rén)就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提(tí)振，二(èr)级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江光大园项目的(de)信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户(hù)正常(cháng)转化后(hòu)，项(xiàng)目出(chū)租(zū)率将得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的(de)上(shàng)述(shù)公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确(què)实始料未(wèi)及，在(zài)获(huò)悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍(shào)说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收了三个(gè)月履(lǚ)约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负(fù)责的态度，我们(men)肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江光(guāng)大园项目一(yī)季(jì)度末也有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退(tuì)租(zū)正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下(xià)滑(huá)情况没有得到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定(dìng)的(de)资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目在(zài)给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价(jià)也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千平的(de)面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形(xíng)态的(de)物业(yè)。租户自身也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成(chéng)了一家，后续(xù)我们(men)在资(zī)源共(gòng)享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科目前在(zài)管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园(yuán)区产业空间(jiān)资产上市(shì)平台目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的第(dì)一(yī)步(bù)，也是至关重要(yào)的(de)一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需(xū)要(yào)解决，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可(kě)能化(huà)解当前突发(fā)事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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