近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材(cái)料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设(shè)施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二(èr)级(jí)市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息回(huí)报(bào)，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的(de)开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调(diào)减处理，调(diào)减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确(què)定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的(de)二级市场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金(jīn)净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期(qī)持有。建议投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更(gèng)多(duō)关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金(jī公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员n)上述负责(zé)人也(yě)称。

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员