饱受争议的(de)二手房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪(jì)服务的意(yì)见。意见提及，近年来(lái)，部分房地(dì)产经纪机(jī)构存在利用房源客源优(yōu)势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问(wèn)题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)、严格(gé)实行明码标(biāo)价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗增(zēng)加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二(èr)手房(fáng)占市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中介公(gōng)司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的(de)专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成(chéng)额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场(chǎng)交易(yì)过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经(jīng)纪服(fú)务在(zài)内的相关(guān)市(shì)场交易(yì)行为(wèi)及其(qí)主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和(hé)调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业关(guān)注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将(jiāng)是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用。鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年(nián)更新(xīn)后(hòu)的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意(yì)，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个(gè)政(zhèng)府(fǔ)定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费多少由各(gè)中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机(jī)构在实(shí)际收取费用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部(bù)门(mén)当前并未明确(què)具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过程(chéng)中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价(jià)即可(kě)。而房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在(zài)具(jù)体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容(róng)和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提(tí)供(gōng)的基本服(fú)务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管(guǎn)等(děng)部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有(yǒu)关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律(lǜ)法规(guī)的行(xíng)为。对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗市场影响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例(lì)，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门(mén)提出的(de)意(yì)见(jiàn)仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件(jiàn)而非规(guī)定，未(wèi)来(lái)如(rú)何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还(hái)需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税(shuì)费等都可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由(yóu)购(gòu)房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这部(bù)分费用也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其(qí)转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相当(dāng)于(yú)变相推高了(le)房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易(yì)中操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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