OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回(huí)应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续(xù)情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续(xù)波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光大(dà)园项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前(qián)随(suí)着(zhe)二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的(de)投(tóu)资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流没(méi)有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园区类资(zī)产就回(huí)调(diào)不少(shǎo)了(le)，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同(huí)应称，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披(pī)露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出(chū)现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区(qū)国资委也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签(qiān)署租(zū)赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然(rán)收(shōu)了(le)三个月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江光大(dà)园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市场化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次(cì)项(xiàng)目的大租户退租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千(qiān)平的面积为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态(tài)的物(wù)业。租(zū)户自身(shēn)也会有诉(sù)求(qiú)，也会根(gēn)据自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产的(de)管(guǎn)理人都(dōu)变成了一(yī)家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共(gòng)享和联(lián)合营销方面能更(gèng)加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高(gāo)科(kē)目前在管资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他(tā)在(zài)开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产上(shàng)市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台(tái)和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩(kuò)容的第(dì)一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能面临了一些(xiē)突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的(de)所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持(chí)预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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