文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预(yù)售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展研究中心参(cān)与财(cái)税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问(wèn)题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也(yě)出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的(de)进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房(fáng)也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力(lì)或(huò)短期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则(zé)风(fēng)险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城(chéng)市(shì)则(zé)按照项目的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原(yuán)因不能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的(de)金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估计(jì)形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建(ji圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗àn)立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期(qī)制度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全(quán)权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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