OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责(zé)人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息(xī)影响，华安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位(wèi)居(jū)前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前(qián)上(shàng)市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出(chū)现波动。”一(yī)位业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述(shù)人(rén)士看(kàn)来，尽管出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日场内资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前(qián)随着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)影响，不好判断(du古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读àn)价(jià)格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对(duì)经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园区类资产就回(huí)调不(bù)少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租(zū)金收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技(jì)。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园(yuán)项目(mù)出租率下降事项，一(yī)度(dù)二级市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后召开的业(yè)绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项进行了解(jiě)释(shì)说(shuō)明，市场信心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说(shuō)明(míng)会(huì)上(shàng)，运营团队(duì)表示(shì)了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈(tán)判(pàn)中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三(sān)周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起了市(shì)场(chǎng)各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突(tū)然确实(shí)始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了(le)沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了(le)芯片(piàn)测试、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租(zū)户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然(rán)收了(le)三个(gè)月履(lǚ)约保证金(jīn)给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来(lái)都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情(qíng)况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光(guāng)大园项目在(zài)给租户(hù)的(de)分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的物业。租(zū)户(hù)自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预(yù)算挑选区域内(nèi)的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的(de)管理人都变(biàn)成(chéng)了(le)一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享和联合(hé)营(yíng)销方面能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关(guān)负责(zé)人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未来(lái)的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下(xià)我们(men)可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年建设发(fā)展过程中(zhōng)所经历的相比，只能(néng)算是(shì)一个非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前(qián)突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影(yǐng)响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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