导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论(劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼lùn)日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块之间(jiān)，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是(shì)仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风险(xiǎn)普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主题(tí)的(de)新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇住(zhù)宅数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房(fáng)占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南(nán)京(jīng)工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大(dà)的(de)不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力(lì)劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼>

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水(shuǐ)平的(de)一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大(dà)。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国(guó)家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。