万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱(qián)款不得(dé)不(bù)将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的(de)姿势(shì)都那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公(gōng)司(sī)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出(chū)去(qù)了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损失最(zuì)大(dà)的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可(kě)以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者权利(lì)保护问(wèn)题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押(yā)权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已(yǐ)实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的(de)国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的(de)第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦(lún)落到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女)上，早在今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市(shì)场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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