文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预(yù)售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像中国(guó)一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业(yè)企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租金(jīn)的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一(yī)步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开(kāi)发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房(f夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处áng)改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预(yù)售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房地产也(yě)成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的(de)按(àn)揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期(qī)不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度(dù)向(xiàng)开发商(shāng)提供一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例(lì)因项目(mù)而(ér)异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开(kāi)发商向金融(róng)机构(gòu)或(huò)指定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需(xū)求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建立(lì)商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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