导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁和(hé)置业需(xū)求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？<江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句/p>

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句rong>一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据(jù)公(gōng)布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量(liàng)房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不(bù)便(biàn)和(hé)安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延(yán)续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的(de)环(huán)境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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