饱受争议(yì)的二手房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机(jī)构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随(suí)着城市(shì)发(fā)展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不(bù)低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多(duō)中介利用(yòng)信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造成额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事(shì)项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手房(fáng)市(shì)场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的意(yì)义更(gèng)大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历(lì)来(lái)对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务行业关(guān)注(zhù)最多的一(yī)个话(huà)题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门主要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)及(jí)中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介(jiè)费。以北京(jīng)某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价。引导由交易双方(fāng)共(gòng)同承(chéng)担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地(dì)产经纪服(fú)务收费标(biāo)准(zhǔn)的(de)最(zuì)早依据是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下(xià)发的《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号(hào)文(wén)），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据这样的(de)规(guī)定：“少(shǎo)数(shù)特别(bié)复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京二(èr)手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了(le)房(fáng)地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门(mén)当前并未明确具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在(zài)此次意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪(jì)机构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目(mù)和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当(dāng)事人出具收(shōu)费清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门将会(huì)同市(shì)场监(jiān)管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等(děng)综合措施(shī)进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部(bù)门依(yī)法查处不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相关违法违规信(xìn)息，市(shì)场监管部(bù)门要(yào)依法依规纳入(rù)国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用，主要还(hái)是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不(bù)同，各家(jiā)收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利(lì)于(yú)行(xíng)业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在产五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热点城(chéng)市的二(èr)手房交易过(guò)程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来(lái)承担。即使一(yī)些房(fáng)东愿意(yì)承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司(sī)将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提高交易(yì)中操作的(de)透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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