导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地(dì)产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人(rén)均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的(de)近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平衡(héng)，或是(shì)雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发(fā)布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存(cún)量房(fáng)地(dì)产(chǎn雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语)套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中(zhōng)期房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要(yào)进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十(shí)年(nián)变(biàn)化(huà)幅度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一(yī)套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国(guó)地(dì)产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南京工(gōng)作的(de)流动人(rén)口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带(dài)来了很大(dà)的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使用的(de)住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的人(rén)均可使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，资源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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